基本案情

乌鲁木齐市某小区物业公司与建设单位新疆某投资集团有限公司签订了《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定别墅物业费的收费标准为6元/月/平方米。郑某购买该小区的一处独门独户联排住宅楼，在办理入住交纳物业费时，对物业收费产生了异议，认为小区是联排住宅楼，不属于别墅，物业公司的收费标准没有法律依据，属于无效的收费标准。




物业公司认为，该房屋总层数为3层，郑某的房屋所在楼层为1-3层，且房屋入户门前带有围栏分割的专属花园，该片土地的使用权只归该栋建筑物产权人一人独享，而普通的多层或高层住宅则是一片土地的使用权由其各楼层的产权人共同享有，这种一个业主独享一片土地使用权的特性是“别墅”与普通住宅最本质的区别，案涉房屋虽然在预售合同中描述为“联排住宅楼”，但并不能改变其别墅的本质，只不过是联排别墅而非独栋别墅而已。




法官说法

自郑某入住该房屋时，双方之间已经形成事实上的物业服务合同关系。郑某入住时已按6元/月/平方米交纳一年物业服务费，可见其入住时已向其明示物业服务收费标准，郑某对该房屋对应收费标准知晓。郑某也没有出示证据证实《乌鲁木齐市前期物业服务合同》第七条第1种物业收费方式的约定，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的无效情形。因此《乌鲁木齐市前期物业服务合同》在合同约定有效期限内，对郑某具有法律效力，合同约定的6元/月/平方米的物业收费标准合法有效，郑某应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。




法条链接

《中华人民共和国民法典》


第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。




第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。




第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。




温馨提示

业主在购买房屋时要注意“三个务必”：务必将物业服务作为购房参考的重要因素、务必认真阅读前期物业服务合同内容、务必了解物业服务费的起算日期。